매물임장으로 실제 투자할 단지 고르는 방법

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#실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장, 임장보고서 노하우_23년 12월
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#현장에서 투자 잘 할 수 있는 방법
#매물임장으로 실제 투자할 단지 고르는 방법

 

매물임장으로 실제 투자할 단지 고르는 방법

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매물 임장을 하는 이유는 투자하기 위해서

투자할 수 있는 단지를 리스트업

투자금이 있는 경우 | 투자금이 없는 경우
전고점 대비 하락률 20-30%
전세가율 60%이상 러프하게
가치가 더 있는 것부터(입지+연식)

 

지역동 | 단지명 | 연식 | 세대수 | 평형 | 매매가 | 전세가 | 투자금 | 전세가율 | 전고점 | 하락율 | 구조(방2/화1 계/복)

 

매물임장 개수를 늘리고 싶으면 수치에 가까운 단지의 매물임장을 진행하면 됨.

 

가치를 먼저 보고, 전고점 대비 하락율을 봐야한다.

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초보자는 타이밍을 볼 수 없으니 

단지 임장을 늘려서 가치를 반드시 확인하라!!!!!

 

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매물 임장할 단지 선정

한 단지당 가장 싸거나 조건이 좋은 물건 중심으로 2-3개를 봄.

조건(전세 세팅, 수리상태)이 좋고 가격이 싼 거를 요구해라. 우리의 권리이다.

 

매물예약

단지 내 부동산 + 단지 외 부동산 매물 예약 진행

-> 사거리 코너 노랑, 빨강 간판 부동산은 단지들의 물건을 모두 보는 곳임.

 

부동산 방문

공부하러 온 사람이 아닌 투자하러 온 사람처럼 행동해야 한다.

-> 대화 하는 데 집중해야 한다. 전세 세팅과 가격에 집중해서 물어봐라. 만기, 매도 날짜 등, 시장이 어떤지, 전세와 갭차이를 물어봐라.

 

매물임장 실행

점유자에게 예의있게 사장님에게 필요한 정보를!

 

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매물 예약할 때

저층이 가장 싼데, 저층의 경우 1층인지 5층인지 확인한다.

기본형인데 전세승계형이면 전세 승계일을 확인

 

매물 내놓은 날짜를 확인한다. 공동중개 물건이고 최초에 내놓고 한 달이상 거래가 안되어 다른 중개소에 다시 내놓음.(매도가 안되는 상황)

 

세끼고 내놓는 물건은 전세금 4억이 들어가 있는 게 맞는지

전화나 현장에서 꼭 확인해 봐야한다. 

저층, 1층의 물건은  다시 찾아보고 중층이상으로 예약하면 된다.

전세끼고 세입자 만기가 확실히 나가는 것인지 꼭 확인해라.

세입자 마음이 변할 수 있기 때문에 다시 확인하는 것이 중요하다.

 

네이버 부동산에 나온 물건 중

1) 가장 매매가가 싸게 나온 물건부터

2)조건이 좋은 물건(전세가 끼어 있는 경우 or 전세 협조 가능)

1)과 2)를 충족하는 물건 전화 예약 진행

 

수리해야하는지도 살펴봐야한다.

 

이 단지에 6억대로 20평대 볼 수 있는 다른 물건은 없을까요? 다른 물건 매물 예약 시도

전세 놓을 수 있거나 끼어 있으면 같이 볼게요.나요?

 

한 부동산에 2개 이상 볼 수 있도록 하는 게 좋음.

 

실거주를 한다고 하면 비싼거를 보여줌. 수리 잘되어 있고, 로얄동

전세 시세나 전세 세팅 관련 질문을 할 수 없음.

정말 꼭 봐야하는 물건 아니면 실거주 매물 임장 진핸하지 말것

무리하게 매물 임장 진행하지 말고 단지 추적하여 기회 잡기

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매물임장 프로세스

집주인이 점유자인가?

세입자가 점유자인가?

머리속에 인지하고 매물임장 진행

세입자가 점유자라면 만기나 이사날짜를 묻지 않음.

 

신발장 상태, 전실 크기 확인

방 확장 여부, 장판 도배, 조명 상태 확인

작은 방 베란다가 있는 경우 베란다 결로까지 확인

오전/오후 방문 시 불이 꺼져 있는 경우가 있는데 이 경우 불을 켜본다.

사람들이 이 방을 어떻게 활용하는지 체크한다.

 

싱크대 상태-기능을 잘 하는지

구축 아파트의 경우 싱트대를 거의 대부분 수리했음.

몇년 전 수리했는지 확인

세탁실이 있다면 들어가서 결로 누수 확인

 

방 확장 여부, 장판, 도배, 조명 상태 확인

누수 자국 확인

 

화장실 타일, 문, 조명, 거울, 샤워기, 욕조 상태 확인, 수리여부 확인

 

안방 화장실 및 파우더룸이 있는 경우 안방 화장실까지 확인

안방 장판, 도배, 조명 상태 확인

 

베란다 타일, 천장 누수 확인, 베란다 뷰확인

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부동산에서 가격 정리하고 

집에와서 엑셀 파일로 정리

구분 : 중개 부동산, 아파트명, 입주시기, 세대수, 공급 면적, 전용 면적, 공급 평형, 전용 평형

물건 정보 : 동호수, 구조(계단/복도), 향

주요정보 : 수리상태, 주거환경, 매도 사유, 만기일, 특이사항

예상 매수가격, 예상 전세가격, 매매가/전세가, 전세가율, 예상 수리비

 

공인중개 명함하고 같이 물건 정보 메모한 것(향, 매매, 전세가, 수리상태 등 기록)을 같이 찍어서 보관 

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@Hahahoho

 

 

 

2021년 투자

1. 충주 재건축 아파트 일반매매 후 매도

 

2022년 투자

1. 인천 아파트 재건축

2. 충북 오송 아파트 분양

3. 화성 토지 지분투자 경매 2022타경 50269

4. 강원도 아파트 일반매매 후 매도 완료 법인투자

5. 베프 포천 소흘 공장 공동투자

 

2023년 투자

1. 인천 빌라 경매

2. 용인 토지 지분 일반매매 

3. 용인 임야 지분투자 공매 202306-19468-00

4. 베프 컨설팅 대구 토지 경매 지분 투자 2022타경115945

5. 베프 강남 빌딩 공동 투자

 

 

2024년에는 어떤 투자를 할 수 있을까요?? 안목과 시드가 충전될 때까지 월부에서 조용히 차근히 배워가도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

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