월부 실전준비반 분위기 임장으로 투자 지역 가치 확인하는 방법_v3

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#실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장, 임장보고서 노하우_23년 12월
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#현장에서 투자 잘 할 수 있는 방법
#분위기 임장으로 투자 지역 가치 확인하는 방법

 

분위기 임장으로 투자 지역 가치 확인 하는 방법_v3

 

이번 강의도 힘내자!!!!!

이번주 분위기 임장을 위해 강의는 필수로 들어야해요. 임장 보고서도 써야하기 때문에 강의는 또 필수로 들어야하죠.

이번주 수요일까지는 본업에 치중하여 수강이 늦춰져 버렸네요. 자꾸 일과 투자가 체인지가 잘 안되는 부족함이 있습니다. 

 

 

교통 :

서울 중심지 버스노선 : 버스를 어디로 타러가지 생각할 필요가 없이 대부분 노선이 지나감.

동탄의 경우 좌석버스 한 대를 놓치면 출퇴근 시간을 놓치게 됨.

 

주말에는 역종류 노선을 체크하고 버스 이용하여 혼잡도를 체크해야 한다.

 

 

학군 : 

분위기 임장하면서 초등학교 중학교가 동네에 있는지 확인, 학원가 종류를 확인해야 한다.

레벨을 높이면서 중학교 학업성취도를 확인하고 더 레벨을 높이면 초등학교 학급당 학생수까지 확인한다.

 

 

유흥업소와 학원가 함께 있는 학원가는 좋지 못하다. 사진 찍어 놓고 기록을 해둬야한다.

아파트 단지 앞의 학교의 경우, 큰 도로를 건너야하는지 작은 도로를 건너야 하는지도 확인해야한다.

 

분위기 임장하면서 초등학교 가는 도로가 큰도로인지 좁은 도로인지 확인

단계에 맞게 분위기 임장하면서 손품(예: 학업성취도율)으로 확인할 수 있는 내용까지 확인

학원가의 종류 및 유해시설(유흥업소)가 섞여 있는지 아닌지 확인한다.

 

 

환경: 

백화점이 있는지 확인 1층에 무슨 브랜드가 있는지를 봐야한다. 판교는 구찌 등이 있으면 구매력이 있다.

수내 롯데 백화점은 기초화장품을 판다. 구매력의 차이를 확인할 수 있다.

 

광명은 백화점이 없다. 광명사람들은 어디로 쇼핑을 가는지를 본다. 목동이나 ak백화점을 간다.

분당은 백화점이 2개가 있다. 아파트 들어오면 아주 좋아질 입지임.

 

지역에서 임장 보고서에 상권 느낌을 기록한다.  노래방, 호텔, 학원, 도서관, 노래방, 술집, 방송, 오피스 등

 

환경이 좋으면 학원가 등 

 

요양원, 보청기는 노인상권

스터디 카페와 노래방 등

로데오 거리 등

 

철산동 학원가만 있으면 좋은 아파트 입지임.

광명동 하안 주공쪽은 상권이 아주 크다. 건물은 낡았는데 거의 모든 상권이 있음. 병원 몰려 있음.

소하동 업무 상권은 직장이 있음. 어떤 기업이 있을까를 캐치해야한다. 제조업있음. 질이 좋지는 않음.

 

 

분당 : 아파트가  몰려 있는 곳

서울 마포 망원구 : 아파트가 몰려 있지 않은 곳, 한강이 보임. 아무리 서울이라도 빌라가 섞여 있으면 가격이 좋지 않음. 사람들이 살고 싶은 곳을 사야한다.

분당 전저점과 전고점 가격차이가 엄청나서 올려 봄. 두 개 중에는 분당이 더 좋음.

전세를 뺄 때까지 생각해야함. 

 

 

 

아파트가 두-세개 정도 몰려 있음.

고덕이 더 상승장에서 더 올랐음. 빌라들이 몰려 맀는 강동 옆 성내보다 더 올랐음.

 

택지가 아니더라도 하나의 생활권을 형성할 정도의 아파트가 모여 있으면 수요가 있음.

 

 

환경 : 지방

택지에 대한 선호도가 더 세다.

반듯반듯 새 아파트가 몰려 있는 경우를 더 좋아한다.

아파트가 많으면 선도도가 중간

아파트가 빌라 안에 섞여 있으면 선호도가 떨어진다.

 

지방 택지에서 전고가 6억이 넘으면 선호 아파트다.

나홀로 지방은 투자가치가 없다. 전저점 0.5억이고 전고점 1.6억으로 전세도 매매도 잘 안오른다. 

 

 

상권을 이용하는 사람들을 봐야한다.

연령대 비율을 본다.

오전 7-9시 : 출퇴근, 등교하는 학생들

오전9-12시 : 전업주부, 노인

12시-오후 5시 : 학령기 자녀를 둔 부모, 초중고 학생

오후5시-7시 : 고등학생, 퇴근 직장인

주말 : 3-4인 가족 나들이, 외식

 

대형 편의 시설 뿐 아니라 그 동에 이용가능한 일상의 편의시설이 있는지 확인

사람들이 좋아하지 않는 환경이 있다면 지도에 반드시 체크

분위기 임장하며 아파트가 몰려 있는 곳과 그렇지 않은 곳 체크

임장할 때 상권을 이용하는 사람들의 모습을 관찰, 연령대 및 분위기 확인

 

 

 

분위기 임장 다녀온 후 정리 사항

- 임장 다니면서 작성 해 놓은 직장, 교통, 학군, 환경 관련된 분위기 임장 내용을 임장보고서에 정리한다.

- 선호도는 임장보고서에서 입지 등급을 매겨보며 함께 정리하여 최종 선호도를 결정지어야 한다.

- 임장보고서에 정리하면서 동별 선호도 순서를 매겨본다.

- 중요한 점은 사람들이 이 동네를 왜 좋아하는지를 정리해 보는 것이다.

 

공급:

광명, 새 아파트가 6개 단지가 생긴다. 좋아 질것이다. 재개발이 예정되어 있는 곳도 체크한다. 3단지가 있다.

새 아파트가 7억대가 있고 1000세대정도이다. 광명이 좋아지겠구나.

 

 

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임장 후 생각을 정리해서 만들어 두는 것이 중요하다!!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

분위기 임장 체크리스트로 임장지역을 시별로 만들어 둔다.

직장 

1. 해당 지역 내 직장이 모여 있는 곳인가?

2. 직장의 종류는 어떠한가?

3. 직장 규모는 어떠한가?

 

교통

1. 지하철 노선의 종류, 개수는?

2. 업무지구의 접근이 좋은가?

3. 출퇴근 환경(혼잡도)

4. 버스 노선, 버스 배차 간격

 

학군

1. 학원가의 종류

2. 동네 안에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있는가?

 

환경

1. 사람들이 이용할 수 있는 편의시설은 있는가?

2. 사람들이 좋아하는 환경인가?

3. 사람들이 좋아하지 않는 환경이 있는가?

 

공급

1. 빈 땅이 어디에 있지?

 

 

 

 

클래스 101에서 들었던 어떤 강사님의 아래 철학이 생각났습니다. 이것을 알고 돈을 벌게 시작했다!!!

교주일인지학

교통, 주거, 일자리, 인프라, 지역, 학군

 

분위기 임장을 해서 지역의 분위기를 제대로 파악해 보자!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

 

 

2021년 투자

1. 충주 재건축 아파트 일반매매 후 매도

 

2022년 투자

1. 인천 아파트 재건축

2. 충북 오송 아파트 분양

3. 화성 토지 지분투자 경매 2022타경 50269

4. 강원도 아파트 일반매매 후 매도 완료 법인투자

5. 베프 포천 소흘 공장 공동투자

 

2023년 투자

1. 인천 빌라 경매

2. 용인 토지 지분 일반매매 

3. 용인 임야 지분투자 공매 202306-19468-00

4. 베프 컨설팅 대구 토지 경매 지분 투자 2022타경115945

5. 베프 강남 빌딩 공동 투자

 

 

2024년에는 어떤 투자를 할 수 있을까요?? 안목과 시드가 충전될 때까지 월부에서 조용히 차근히 배워가도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

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