단지임장으로 단지 선호도 확인하는 방법

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단지임장으로 단지 선호도 확인하는 방법

 

사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 알고 그 이유를 내 투자에 적응하며 선호 단지에 투자하기 위해서

 

단지임장과 관련한 고민

왜?

지도에는 나오지 않는 사람들의 수요를 현장에서 확인 

 

양?

투자할 단지라고 마음을 먹고 보면 못 볼 이유가 전혀 없다.

 

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같은 역세권이고, 매매 호가도 비슷하니까 사도 될까?

-> 역세권만으로는 절대 답이 안 나오는 단지 선호도

-> 같은 역세권인데 어떤 곳은 외국인이 살고 간판도 외국어이고, 어떤 곳은 한국사람들이 살고하는 거주자가 다를 수 있다.

가치를 먼저 보게 하는 방법 = 단지 선호도를 알고 있는 것

역세권이라고 다 같은 가치를 지니지 않는다. 선호도에 절대적인 요소는 없다는 것을 알고 단지의 가치를 볼 수 있어야 한다.

 

단지 임장 루트 : 단지 선호도 비교

호갱노노

네이버 부동산 앱

아파트 실거래 앱

사전임보

시세지도

 

어떤 단지가 선호도가 있고 그렇지 않은 단지인지를 구별할 수 있을 때 가격을 보면서 가격을 머리속에 넣는 것입니다.

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• 초보 때는 모든 단지를 전부 다 임장해야한다는 강박을 벗어나는 것이 중요함.
• 1단계: 분위기 임장을 통해 선호하는 동네와 비선호 동네를 나눈 뒤, 선호 동네의 단지를 집중적으로 본다.(우선순위)
• 2단계: 모든 동의 선호 단지를 집중적으로 본다.
• 3단계: 모든 동의 모든 단지를 본다.

 

단지임장 루트 그리기

• 1 : 단지를 직접 지나가게 그린다.
• 2 : 역에서 시작해서 역에서 끝나게 루트를 짠다.
• 3 : 바깥쪽으로 크게 돌고 안쪽으로 돌면서 동네의 모든 단지를 보려고 하는 것이 중요함

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단지 임장 체크리스트

단지 내 

연식

동간 거리

조경, 단지 관리 상태 : 분리수거, 나무, 단지 내 도로, 공원, 쓰레기 상태, 건물 외관

지하주차장 유무 : 유무, 연결여부

 

단지주변

단지랑 역이랑 가까운지? 

단지 주변 이용가능한 편의시설이 있는지? 대형 편의시설, 편의점, 세탁소, 미용실, 헥스달 등 편의시설

아파트로 걸어가는 길 동네 정비가 잘 되어 있는지?  인도, 차도 구분

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역까지 얼마나 걸리지? 아파트 사이에 있니?, 아파트까지 가는 상권 종류, 큰 도로, 작은 도로 지나나?

언덕인가 평지인가? 동간거리, 조경, 단지 상태, 연식대비 상태, 지하주차장

 

선호 단지의 기준

[교통] 교통이 좋다, 역 접근성이 좋다.
아파트가 밀집된 곳에 있다.
연식이 좋다.
세대수가 더 많다.
[환경] 주변 편의시설이 많다.
[학군] 초등학교, 중학교, 고등학교를 품고 있다.

 

단지선호도 상/중/하

역세권
아파트 밀집
연식 중하(2001)
도로 10분이내
초등학교
심한 언덕
큰 도로 건너야함

 

주변 올라가는 길의 상권 사진 찍어야 함.

단지 올라가는 길 사진 찍어야 함.

 

세 개의 단지를 매매가 비교해봐야 함. (같은 평수)

 

단지 안에 들어가서 동간 거리를 확인한다. 아파트 동간 거리 사진찍기
조경, 단지 상태 쓰레기 상태, 분리수거 사진 찍기
분수, 조경 사진 찍기

 

 

수도권은 구축의 경우 동간거리에서 차이는 날 수 있으나 조경상태에서 차이가 많이 나진 않는다. 구축 아파트 비율이 높기 때문이다. 그러나 개중에 조경이 좋은 구축단지가 있기 때문에 단지 관리가 잘 되고 있는지 확인하는 것이 필요하다.

 

구축 단지의 조경, 단지 상태

필로티 구조 사진찍기
동간 거리 사진찍기 - 분당 시범 현대 1991
관리 사진 찍기 
조경 사진 찍기 - 관장현대파크빌 2000

 

 

구축 아파트 단지 임장

평형 구성 - 대형 평형 섞여 있는 곳을 더 선호함, 소형평형만 있는 것인지
년식, 세대수
매매/전세
용적률 - 재건 축 이슈

 

 

구축 아파트는 건물 가치보다는 땅의 가치가 있으므로 기본적으로 단지 입지를 먼저 따져봐야 함.

재건축 이슈가 붙은 단지들의 경우 용적률에 따라 가격 차이가 있을 수 있음.

 

구축 아파트는 평형 구성에 따라 단지 느낌이 달라짐.

대형 평형이 껴 있는 구축 단지들이 더 선호도 있음(동간 거리 넓고 대지 면적 자체가 넓게 지어짐)

 

수도권 투자하는데 구축 아파트 단지 임장 안하면 좋은 아파트 투자할 수 없습니다. 

 

 

 

단지 관리 상태 사진 찍어 놓기 페인트 칠, 쓰레기, 청소상태, 깨진 것

입지가 좋으나 페인트칠 준비 중인 구축 아파트들은 아직 가치 반영이 안되었을수도 있음.

 

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지방의 경우 단지별로 조경 차이가 심하여 신축 중에 단지가 잘 꾸며진 것을 선호함.

대구광역시 동래 레미안(2022)와 월배 아이파크 2차(2016)의 비교

왼쪽은 조경이 굿, 오른쪽은 노랑, 파랑, 주황 칠로 못생긴 단지로 유명

가격에 반영이 된다.

수영장이 있는 단지를 선호함.

 

사람들이 좋아하는 신축 단지 느낌을 많이 봐야 한다.

사천 푸르지오: 연못, 놀이터, 단지만의 축제를 함.

대원칸타빌 : 택지 개발지 안에 있으나 사청 푸르지오에 밀림.

 

구축 내 단지 지하주차장이 있다는 표시는 계단으로 되어 있는 곳 : 사진 찍어 놓기
지하주차장 연결 단지는 계단 없음 : 사진 찍어 놓기

 

구축 단지들은 지하주차장 연결이 안되어 있으나 개중에 있으면 사람들 선호가 좋아지는 강력한 요인이 됨.

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단지 내부 : 단지의 입지 가치(교통, 학군, 환경)
단지 내부 : 동간 거리, 단지 관리 상태(쾌적함), 조경, 단지 자재, 연식 대비 상태

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단지 임장의 중요성을 알게 해준 강의이다. 그 전에는 단지의 임장까지는 살펴보지 못했었는데, 경매 때에는 물건에 급급해서 현재 시세대비 가격에 집중을 했었는데, 이 강의를 들으니 과거와 현재의 가치비교가 저절로 되겠구나 싶다. 더불어 단지들의 비교도 될 것이다. 

강사들이 굉장히 바빴겠다. 저렇게 모든 단지까지 샅샅히 살펴보다니 갑자기 존경스럽다.

운동화가 닳고 닳은 이유가 있었구나.

월부에는 인생, 가치관, 사람으로 배울 점이 많다.

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@Hahahoho

 

아주 시기 적절한 딸의 취미활동

 

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2021년 투자

1. 충주 재건축 아파트 일반매매 후 매도

 

2022년 투자

1. 인천 아파트 재건축

2. 충북 오송 아파트 분양

3. 화성 토지 지분투자 경매 2022타경 50269

4. 강원도 아파트 일반매매 후 매도 완료 법인투자

5. 베프 포천 소흘 공장 공동투자

 

2023년 투자

1. 인천 빌라 경매

2. 용인 토지 지분 일반매매 

3. 용인 임야 지분투자 공매 202306-19468-00

4. 베프 컨설팅 대구 토지 경매 지분 투자 2022타경115945

5. 베프 강남 빌딩 공동 투자

 

 

2024년에는 어떤 투자를 할 수 있을까요?? 안목과 시드가 충전될 때까지 월부에서 조용히 차근히 배워가도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

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