임장보고서 잘 쓸 수 있는 방법 1

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임장보고서 잘 쓸 수 있는 방법 1

실전투자자가 알려주는 입지분석 방법

입지분석의 기준

직장, 교통, 학군, 환경, 공급

 

수도권과 지방의 입지 중요서 차이

서울, 경기 : 직장 > 교통 > 학군

인천 : 직장 > 교통 > 환경

5대 광역시 : 인구수 > 직장 > 학군

중소도시 : 인구수 > 직장 > 환경(신축, 택지개발)

 

직장

사람들은 일자리가 많은 곳에 살고 싶어 합니다.(수요)

일자리가 많은 곳은 소득이 높고 소득은 집값에 영향을 줍니다.(구매력)

 

 투자자가 알아두면 꼭! 쓸모있는 수도권 7대 업무지구(종사자수)

7대업무지구 

서울인구 1000만명 좀 안됨.

강남권 148만명 (강남, 서초, 송파)

광화문 65만 (종로, 중구)

여의도 60만 (영등포, 양천, 동작)

가산 47만 (구로, 금천) G밸리

판교 30만 (분당)

마곡 26만 (강서)

DMC 25만 (마포)

 

S 종사자수 30만명 이상 | 일자리수요 매우 높음, 타 시도 인구 유입

A 종사자수 20만명 이상 | 일자리 수요 높음, 주변 지역 수요 유입

B 종사자수 10만명 이상 | 일자리 수요미미, 인구유입 요인 없음

C 그 외 | 일자리 없음, 인구유입 요인 아님

 

1. 구단위 종사자수로 양적 평가

2. 같은 규모안에서는 급여 수준으로 질적 평가

 

 

데이터 확인방법(양적)

국가통계포털

http://www.kosis.kr

KOSIS 국가통계포털

국내통계 - 기관별 통계(지방자치단체) 00도 00시 - 00시 기본통계 - 사업체 - 종사자규모별 사업체수 및 종사자

 

 

수지구 직장은 C등급

- 수지구는 일자리가 적음
- 용인시내에서도 주변지역 비교시에도 일자리 가장 적음
-> 이지역은 일자리를 찾아서 오는 사람은 없구나!

 

 

데이터 확인방법(질적)

그 지역 일자리의 연봉 수준은 높은가? (원천징수별 연봉)

[국세통계] 근로소득 연말 정산 신고현황

 

 

원천징수별 근로소득(지역 내 근로자)

- 그 지역의 일자리 근로자가 받는 연봉

- 지역 내 일자리의 연봉 수준

- 지역의 일자리 질을 파악

 

주소지별 근로소득(지역 거주자)

- 그 지역의 거주자가 받는 연봉

- 지역의 거주자가 받는 연봉 수준

- 거주민의 소득 수준 파악

 

 

용인시는 양적, 질적인 직장수는 좋지 않지만 거주자들 연봉 수준이 높아 거주 환경은 좋은 곳이다.

 

출처 . 월부 닷컴

 

 

 

 

 

 

 

 

수지구 직장 - C

1. 주변지역 대비 근로자 연봉이 더 높지는 않다.
2. 다른 지역에서 더 높은 월급을 받으며 거주는 수지구에서 하는 편이다.
=> 수지구는 일자리 때문에 오는 수요는 없지만 거주 만족도는 높은 베드타운이다.

 

 

교통

수도권에서 교통이 중요한 이유는?
직장이 위치한 곳은 한정적이라 적정지역에 모두 살 수가 없고,
주요 일자리(특히 강남)까지 빠르고 편하게 갈 수 있는 곳은 많은 사람들이 살고 싶어 한다.
빠르고 = 1시간이내, 편리하게=지하철 및 대중교통

 

S 강남 30분 이내 | 강남역기준

A 강남 1시간 이내 | 부도심 30분 이내

B 부도심 1시간 이내 | 강남은 한시간 이내 못가지만

C 그 외 | 

 

부도심 :

• 광화문(시청역)
• 여의도(여의도역)
• 가디(가산디지털역)
• 구디(구로디지털역)
• DMC(DMC역)
• 마곡(마곡역)
• 판교(판교역)

 

 

지방 :

수도권보다 교통 중요성이 낮고, 지역마다 개별성이 강함

지역내 주요직장까지 자차기준 10분이내 S, 20분이내 A, 30분이내 B, 그외 C

- 중요한 직장까지 빠르게 갈 수 있나(양)
- 이동방법은 편리한가?(질)

 

카카오맵에서 도달 시간을 찍어서 확인

 

수지구 교통 등급 -S

강남, 판교까지 30분이내
신분당선 이용하면 강남역 판교역 접근 편리
강남 판교 직장인이 교통을 이유로 거주할 만함.

 

[중요] 지역이 품을 수 있는 다른 지역의 일자리수까지 살펴봐야한다!!!!!!!

동대문구는 강남까지 40분 걸리지만, 광화믄, DMC, 마곡, 여의도 등의 일자리도 품을 수 있기 때문에 동대문구가 더 비싸다.

반대로 수지구는 강남까지 30분에 도착하지만 품을 수 있는 직장이 판교, 강남이기 때문에 동대문구보다 가격이 낮다.

 

그래서 동대문구가 더 수요가 많아 전세나 매매 거래가 많다.

 

좀 더 폭넓은 수요를 유인하는 대중교통과 물리적인 위치 등 종합적으로 고려해야 한다.

 

 

위치와 대중교통이 중요하지만 거주환경이 나쁘다면(대림역 주변처럼) 거주환경이 좋은 수지구가 더 좋다.

거주 밸런스가 심각하게 깨져 있다면 살고 싶지 않습니다.

 

 

 

학군

소득이 좋은 사람들이 자녀학업에 관심과 지원 -> 찐 학군지는 부촌

초등학교, 중학교를 보내기 좋은 지역은 안정적인 장기 거주 수요를 유지 -> 집값 상승의 힘이 강하고 전세 수요가 많아 전세가도 상승

 

S 중학교 학업성취도 95%이상 | 최우수 학군 | 타지역 수요를 유입

A 중학교 학업성취도 90%이상 | 우수학군 | 지역 내 학군 수요 유입

B 중학교 학업성취도 85%이상  | 안정학군 | 면학 분위기 좋음 | 동네에서 선호

C 중학교 학업성취도 그 외 | 학군 수요 x | 거주 결정 시 학군의 영향 없음

 

특목고 진학률과 학원가를 통해 질적인 면을 비교 검토할 수 있음.

지역 전체가 낮은 경우 - 지역내 선호하는 학교에 대해 알아보기

 

10평대이면 역세권, 상권을 보고

20평대는 초등학교가 가깝냐

30평대는 학군이 더 의미가 있음

 

 

구(tl)단위 평가 기준

S- 95% 3개이싱

A- 90% 3개이상

B- 85% 3개이상

C- 85% 3개이하

구(시) 전체에서의 갯수

지역간 위상 비교

 

생활권, 단지 평가 기준

S- 95%이상

A- 90%이상

B- 85%이상

C- 85%이하

생활권 내 가장 좋은 학군

단지의 주 배정 학교

 

 

공부 잘하는 학교 + 풍부한 학원가 + 주거(학학주 근접)

 

 

학원가의 질

호갱노노에서 학원가의수 지도에 표시

학업성취도 결과를 라벨링하여 같이 표시 해 본다.

 

 

늦게 달리지만 언제나 결승선에 도달하고자 하는 목표를 가지고 있습니다.

어제도 갑자기 끼어드는 일 때문에 늦어졌지만 오늘 끝을 내보렵니다.

 

세상의 모든 저와 같은 느림보 분들 응원합니다.

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@Hahahoho

 

 

 

2021년 투자

1. 충주 재건축 아파트 일반매매 후 매도

 

2022년 투자

1. 인천 아파트 재건축

2. 충북 오송 아파트 분양

3. 화성 토지 지분투자 경매 2022타경 50269

4. 강원도 아파트 일반매매 후 매도 완료 법인투자

5. 베프 포천 소흘 공장 공동투자

 

2023년 투자

1. 인천 빌라 경매

2. 용인 토지 지분 일반매매 

3. 용인 임야 지분투자 공매 202306-19468-00

4. 베프 컨설팅 대구 토지 경매 지분 투자 2022타경115945

5. 베프 강남 빌딩 공동 투자

 

 

2024년에는 어떤 투자를 할 수 있을까요?? 안목과 시드가 충전될 때까지 월부에서 조용히 차근히 배워가도록 하겠습니다. 

 

 

 

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