임장보고서 잘 쓸 수 있는 방법 2

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#실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장, 임장보고서 노하우_23년 12월
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#더 싸게 사기 위한 아파트 시세 분석 방법

 

 

임장보고서 잘 쓸 수 있는 방법

환경

백화점은 소비력이 높은 곳에 입점

대형마트로 생활 편리성 확인

잘 갖춰진 편의시설은 거주 만족도를 상승(스타벅스, 최신상권, 의료시설)

 

정량화 할 수 없지만 환경 균질성, 택지의 쾌적함도 거주만족과 가격 상승에 큰 영향을 준다. 현장 임장을 하면서 기록

 

 

S - 백화점 2개 이상 | 현대, 신세계, 롯데, 갤러리아 | 1층 매장 입점 브랜드 확인

A - 백화점 1개 이상 

B - 대형마트 1개 이상 | 마트도 1층에 편집샵이 있는 경우 구매력이 있다는 증거임

C - 그외 

 

스벅 R의 경우 1만원짜리 커피도 사먹는 구매력이 있다고 함.

스벅 DT는 외광에 있는 경우가 많음. 덜개발

 

 

백화점, 대형마트가 있는가(양)
선호, 비선호 환경인가(질)

 

구/생활권 : 지역 내 개수 확인(위치 무관, 유무료 확인)

단지 : 반경 1km이내 개수 확인

위치 지도에 올려 주요 상권 위치 확인

선호 상권 비선호 상권 구분하기

 

구 상권 등급 - 상권에 대한 느낌, 선호상권 특징, 비선호 상권 특징, 나의 생각을 요약 정리

 

 

현시장에서 주택 구매자가 중요하게 생각하는 것

 

교통이 중요하지만 교통만 중요하지 않다.
수지 로얄 아파트 단지 모습, 상권 사진 찍기, 강남 25분
미사강변 신축 아파트 사진,  상권 사진, 강남 45분

 

입지적인 약점을 상쇄 할만한 실거주 선호 가치가 있는지 확인

- 현장 임장에서 분위기 확인, 편견을 버리고 느끼기, 마곡, 미사강변, 가재울뉴타운 등

- 주요 직장 접근이 가능한 곳이어야 함(수도권 주요 업무 지구)

 

10분, 15분 정도는 상쇄가 가능함.

 

 

 

공급

아파트 투자자가 공급을 꼭 확인하는 이유

공급물량은 전세가에 영향을 줌.

적정 공급량을 초과한 과잉 공급시 전세가 하락, 매매가 하락 리스크

 

적정 공급량이랑(필요주택수)
매년 인구의 0.5%
인구 50만명 -> 50만 * 0.005 = 2,500세대

 

 

공급 많은 곳은 투자하면 안될까?

투자금이 적거나 투자경험이 적으면 대응하기 어려울 수 있음.

감당할 수 있고 그만한 가치가 있다면 투자할 수 있음.

 

입지가 좋은 곳에 공급이 많다는 것은 신축 입주로 거주 환경이 좋아지므로 장기적으로는 환경개선의 영향이 될 수 있음.

입지 독점성이 약한 곳은 신축 입주로 인해 거주 수요가 떠날 수 있으니 지방에서는 중요하게 검토해야함.

 

적정수요는 인구수의 0.5%

50만명일 때 2,500세대

 

S -(부족) 적정수요 0.5배(반) 이하

A - (적정) 적정수요 1배 이내

B - (초과) 적정수요 1배 초과-2배 이내

C - (과잉) 적정수요 2배 초과

 

 

 

해당지역의 3년 평균 공급 물량을 확인

(구)단위 평가 (임보 6개까지) -> (시) 단위 평가(임보 7개부터)

 

전출입관계 top 3지역의 공급도 확인

전출입 top3 지역의 공급이 인구의 1.0% 초과(적정 수요 2배 초과-c등급)이면 임장지에 직접적으로 영향을 줄 수 있음

(질적으로 고려 - 위치, 입주 단지 세대수 등)

 

 

공급 3년간 물량을 보는 이유

전세들일 때 투자 세팅 시 , 2배이상 수요이상 공급 시 다음해로 영향, 만기 시점 과잉공급 시 과잉시 역전세

 

부동산 지인 > 수요 입주 > 지역선택 그래프 확인, 지역별 입주 아파트 정보 확인

 

 

주변지역 공급 확인 - 임보1개부터

부동산 지인 > 수요입주 > 수요입주 플러스

지역을 3개까지 합쳐서 볼 수 있음.

예) 성남, 수원, 화성시를 비교해서 봄.

 

 

 

임보 3개 이상의경우

지역별로 등급을 매긴다.

출처. 월부닷컴

 

정리 및 핵심요소 -> 본인의 말로 쓰기

 

00구는 살기가 좋은가?

교통, 학업성취도, 학원가

 

00구내 선호 우선 요소

교통, 학군, 환경 요소가 선호 차이를 만드는지 확인하기

 

 지역의 가치와 선호 우선순위에 대한 생각 정리해보고 현장임장, 손품을 통해 추후 생각을 보완해 나감.

 

 

하락장에서 가치와 가겨의 변별력이 무너지는 때에 더 유용하게 객관적으로 입지 분석을 할 수 있다.

 

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@Hahahoho

 

 

 

2021년 투자

1. 충주 재건축 아파트 일반매매 후 매도

 

2022년 투자

1. 인천 아파트 재건축

2. 충북 오송 아파트 분양

3. 화성 토지 지분투자 경매 2022타경 50269

4. 강원도 아파트 일반매매 후 매도 완료 법인투자

5. 베프 포천 소흘 공장 공동투자

 

2023년 투자

1. 인천 빌라 경매

2. 용인 토지 지분 일반매매 

3. 용인 임야 지분투자 공매 202306-19468-00

4. 베프 컨설팅 대구 토지 경매 지분 투자 2022타경115945

5. 베프 강남 빌딩 공동 투자

 

 

2024년에는 어떤 투자를 할 수 있을까요?? 안목과 시드가 충전될 때까지 월부에서 조용히 차근히 배워가도록 하겠습니다. 

 

 

 

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