임장보고서 잘 쓸 수 있는 방법 3

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#실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장, 임장보고서 노하우_23년 12월
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# 단지분석을 통합 투자 아파트 고르는 방법

 

 

임장보고서 잘 쓸 수 있는 방법 3

하락장에서 꼭 알아야 할 것들

호재가 상승장에서는 영향이 있으나 하락장에는 영향이 없음.

 

시장분위기에 따라 들썩이는 호재 평가

일반인은 사응장에 호재에 열광하고 하락장에 관심을 끊음

실현될 파급력 있는 호재가 하락장에서 외면 받을 때 눈여겨봐야함.

 

 

 

주의 깊게 봐야할 입지를 개선시키는 호재 3가지

교통 : 주요직장(수도권 7대업무 지구) 접근성 획기적 개선 | 철도 개발(예. 동북선, GTX, 신안산선 등)

일자리 : 일자리의 획기적 증가(외부 수요 유입) | 산업단지, 기업유치(예. 방사광가속기, 판교 테크노밸리)

환경 개선 : 극적인 환경 개선(대구모 신축 입주, 신규택지), 재개발, 재건축, 뉴타운, 신도시(동대문 동작구, 서대문 구성남, 대구 부산 구도심, 3기신도시)

 

입지 개선시킬 요소를 찾아보고 판단하는 연습

하락장에 심리 위축되어 호재 가격에 반영되기 전 투자

 

아실의 교통망

 

재재 -> 재개발, 재건축

구글링 - 00시 호재

네이버 --시 호재

어플활용 : 아실, 호갱노노

 

자료 확인 - 기사, 나무 위키

내용, 효과, 실행단계 등 정리

구체적인 실체 실현 가능성 확인하고 정리할 것

 

확인할 사항 

사업내용 | 추진단계 | 기대효과

 

시세확인

평단가와 전세율
랜드마크 시세
시세조사와 시세지도

 

 

평단가

 

작성목적 : 임장지와 주변지역 가격 수준 확인, 임장지의 위상 확인

부동산지인 > 빅데이터지도에서 평단가 확인가능

평단가 아래 33평기준 가격을 써서 가격 비교

시단위 비교 > 구단위 비교 >  동단위 비교

 

전세율

 

작성목적 : 평균 전세율 확인, 투자 가능 범위 여부 확인

지역별 적정 투자 전세율

강남권 60%, 강남외 서울 및 수도권 70%, 지방 80%

 

전세율 = 전세가 / 매매가 백분률

 

동의 전세율도 확인

작성 목적 : 지역내 동별 전세가율, 투자 범위지역 검토

예) 풍덕천동은 평균보다 낮은 전세율, 풍덕천동을 제외하고 평균전세율이 높은 편, 좋은 생활권부터 투자 물건 검토

 

 

랜드마크 시세

지역 내 선호 아파트의 특징을 알아 볼 수 있음. 0-6개

랜드마크 시세로 지역간(지역내)우위 위상 비교 기준이 될 수 있음. 6개부터

지역에서 시세를 리딩하여 흐름을 알 수 있음. 6개부터

 

 

동별 랜드마크 아파트

작성목적 : 랜드마크 아파트 즉징과 가격확인. 지역내 앞마당 비교, 위상과 저평가 확인(임보 6개이상부터)

 

아실 > 순위분석 > 동별 최고가 > 84전용(최근 3-6개월)

 

- 00구 동별랜드마크는 역세권이다. 00동은 역세권 단지가 없어서 브랜드 대단지 신축이 가장 비싸다.

 

 

시세조사

 

네이버 개별 단지 부동산의 시세를 엑셀시트에 기록한다.

계속 바뀌는 시세를 왜 조사를 기록 하나요?

정리하지 않으면 기억할 수 없어요.

흩어진 시세를 잘 정리해야 같은 가격에 더 좋은 것을 살 수 있다.

 

내 돈으로 살 투자 물건을 찾는 일이다.

 

 

 단지별 시세 조사 목표 설정 

 

임보 : 1-2개

목표 : 좋은 생활권 1-2곳

세부목표 : 해당생활권(동) 300세대이상, 해당 생활권(동)에서 시세 지도 작성

 

활용목적 : 시세 조사, 시세지도 작성법을 익히고 적용하기

 

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임보 : 3-6개 이하

목표 : 전체 생활권

세부 목표 : 지역 300세대 이상 단지 시세 조사, 임장지 전체 시세지도 작성

 

활용목적 : 임장지 시세알기, 임장지 내에서 가격비교

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임보 7개 이상

목표 : 임장지 전체

셉목표 : 300세대 이상, 단지 시세 조사, 임장지 전체 시세지도, 생활권(동) 가굑 범위 작성, 저평가 단지 찾기

 

활용목적 : 임장지 시세 알기, 앞마당과 가격비교

 

 

시세조사 방법, 네이버 부동산

 

 개별단지 시세 전세 호가 파악, 투자 가능 대상 사전 조사 

매매호가 : 매매 1-3층/ 탑층 제외 최저가 매물

전세 호가 : 층 무관 / 최저가 매물 | 거래가 활발할 때는 초고가률 작성

네이버 호가가 없다면 : 3개월이내 시럭래 -> KB시세 -> 전화임장

 

호가의 가격 수준을 파악하는 단계

이후 현장임장을 통해서 현장 가격 재조정

 

 

 시세정리와 후보선별 

작성목적 : 흩어져 있는 시세 정리

매물임장할 후보를 검토

 

 

 

[실전] 매물임장 후보 정하기

- 투자금 규모와 현금 범위를 고려해서 (+- 3-5천 러프하게) 매매 전세가 차이 금액임.
- 내 투자금은 전혀 맞지 않아요!
* 가장 근접한 단지를 매물임장
** 지역에서 절대가가 낮은 단지 매물 임장

 

 

  동 | 단지명 | 임주년월 | 평형 | 매매 | 전세 | 매전차 | 전세율  

 

시세 지도 그릴 때 꼭 들러가야하는 내용 : 단지명, 입주년도, 세대수, 매매가, 전세가(전용 59" / 전용 84")

 

 

 

시세지도

작성목적 : 생활권 입지, 단지위치, 세세 확인 |  저평가, 여부, 가격형성 특징 찾기

 

시세분석 작성 방법

• 평단가와 전세율 | KB시계열/부동산 지인 | 직관적 파악 용이, 전세율 높은 곳 파악
• 랜드마크 | 지역의 대표단지, 생활권별 대표단지 | 아실 최고가 아파트 | 위상과 저평가 비교, 지역의 선호요소 확인
• 시세조사 및 시세지도 | 개별 단지 매매 전세 시세 | 네이버 부동산 | 가격형성 파악, 입지와 위치 익히기, 투자 검토할 단지 추리기

 

와~ 월부에 공부하시는 분들은 정말 대단하구나!!!!

게으름은 절대 통하지 않는 세계에 오신 것을 환영합니다!!! 어떻게 따라하나 고민이 밀려옵니다.

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@Hahahoho

 

 

 

2021년 투자

1. 충주 재건축 아파트 일반매매 후 매도

 

2022년 투자

1. 인천 아파트 재건축

2. 충북 오송 아파트 분양

3. 화성 토지 지분투자 경매 2022타경 50269

4. 강원도 아파트 일반매매 후 매도 완료 법인투자

5. 베프 포천 소흘 공장 공동투자

 

2023년 투자

1. 인천 빌라 경매

2. 용인 토지 지분 일반매매 

3. 용인 임야 지분투자 공매 202306-19468-00

4. 베프 컨설팅 대구 토지 경매 지분 투자 2022타경115945

5. 베프 강남 빌딩 공동 투자

 

 

2024년에는 어떤 투자를 할 수 있을까요?? 안목과 시드가 충전될 때까지 월부에서 조용히 차근히 배워가도록 하겠습니다. 

 

 

 

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