임장보고서를 잘 쓸 수 있는 방법 4

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#실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장, 임장보고서 노하우_23년 12월
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#투자결론을 통한 최종 후보단지 고르는 방법

 

 

임장보고서를 잘 쓸 수 있는 방법 4

투자결론

1-2개 초보 : 현장에서 보고 온 것을 기록하는 것 자체가 중요, 단지 기억을 뚜렷이 남김 -> 아파트를 보는 안목을 키움

 

3-10개 중수 : 단지의 특징과 선호 파악, 선호하는 단지의 특징 -> 지역내 단지들과 비교시 우선순위

 

10개이상 : 실전적 생각 연결, 투자 계획-> 싼지 비싼지, 투자하기 좋은 지 어떤 조건이면 투자할 수 있을지

 

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단지 임장 장표

1. 단지명 : 기본정보 

2. 단지 시세 지도 

3. 평가 : 교통, 학군, 환경 - S, A, B, C

4. 네이버 호가: 일기준, 25평, 32평, 매매, 전세, 전세율

5. 나의 느낌, 관찰기록

6. 사진

7. 체크리스트

 

 

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1. 기본정보(네이버 부동산 캡쳐), 단지 정보를 기억, 선호단지 파악 | 대규모단지 > 소규모 단지 | 중대형 혼합 > 소형, 단일 평수 | 계단식, 복도식

2. 위치(호갱, 아실, 네이버부동산, 시세지도) | 학원가, 역세권, 학교 위치 파악, 선호와 생활 편의성 검토

3. 입지 개별정 평가 | 교통, 학군, 환경  | S, A, B, C

단지 개별 입지 평가, 단지별 비교평가가 용이하게 함.

4. 네이버 호가: 일기준, 25평, 32평, 매매, 전세, 전세율

5. 나의 느낌, 관찰기록 | 코멘트 | 단지임장시 확인한 느낌, 정보, 거주민 이야기, 본인생각 | 선호에 대한 생각 정리에 매우 중요 | 되도록 자세히 

6. 사진 & 체크리스트 | 단지임장 기록하여 기억하기 | 좋은 단지인지 선별하고 기억할 수 있으면 중단

* 사진과 체크리스트 임보 6개까지만 해보기

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체크리스트 

 

주차장 | 유/뮤

지하주차장 | 유/무

주차상황 | 여유/중간/빔

차종(외제차) | 3대이상/1-2대 / 무

통합키번호키 | 유/무

외벽칠 | 좋음 /중간/벗겨짐

놀이터 | 탄성/모래

청소상태 | 깨끗/중간/정리안됨

동간거리 | 넓직/중간/다닥다닥

소음 | 조용/중간/시끄러움

언덕 | 평지/오르막/급경사

공원 | 가까움/안가까움

초등학교 | 완전가까움/안가까움

유모차빈도 | 3대이상/1-2대/없음

야간조도 | 밝음/중감/어두움

 

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특징적 정리와 선호도 상중하로 표시

 

: 단지의 위치적, 지형적, 세대, 주차상황 등에 대한 특징 정리

: 이 지역 안에서 상중하 중 어떤 선호를 갖을지 생각

 

예) 선 역세권 구축, 초등학교 가까움, 중학교 떨어짐, 오르막 단지 협소 | 중(단지는 별로인데 교통입지는 좋음.)

 

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그래프

 

과거 거래 확인

: 과거 거래 흐름도 확인하면서 단지 특징별 과거 성적이 어땠는지 비겨생각해 보기

 

 

- 그래프를 보면서 전고점 대비 하락한 정도를 파악 해 보고 전세가와 갭차이도 볼 수 있음.

- 다른 단지와 비교해보기도 좋음.

- 과거와 현재의 시세를 그래프로 볼 수 있음.

- 가장 좋은 단지의 경우 평지, 역세권, 교통 좋고, 학군 괜찮은 곳은 매전갭이 상당이 붙었다가 쭉 상승하면서 매전갭차이가 남.

- 중간단지는 매전 갭이 붙는 시기가 두번 정도 있음.

 

 

그래프를 보면서 매매, 전세가, 갭, 전세율을 정리하다보면 투자 계획도 세울 수 잇음.

서울은 30% 떨어지면 적절 시기임. 30%떨어졌지만 갭이 1억이 넘어서 투자를 못한다.

그러면 전세가가 더 올라서 갭이 .75억이 되면 사야지라는 계획을 세울 수 있음.

 

 

투자계획

현재 가격으로 투자 가능여부 확인(현재)
과거 최고가 확인으로 단지의 성적표 확인(과거)
투자금, 전세율 참고하여 향후 내 투자 계획 세워보기(미래)
예) 전고-30% 하락, 전세율 70%, 또는 과거 최고 전세율

 

 

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단지장표에서 살아 남는 법

 

우선순위

작성 우선순위 정하기

- 좋은 생활권부터

- 관심단지부터

(예: 좋은 것, 투자 가능한 것, 싼 것 등)

 

 

정량목표

개수 정하기

초보 : 선호 생활권 2-3개

중수 : 전체 생활권 선호단지 2-3개

임보 10개이상 : 전체 생활권 선호 단지 2-3개 + 생활권별 대표성 단지 샘플링 비교

 

 

데드라인

작성기한 정하기

203일 할애

한단지-10-15분

기한을 정하고 다음으로 넘어가기

 

 투자자로 성장하는 과정은 완벽보다 완료가 중요하다. 

 

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매물검토

 

투자의사결정 과정 중 자신에게 맞는 최선의 선택

 

1등 뽑기는 정답맞추기가 아닌 자신에게 맞는 투자를 결정하는 연습과정

 

 

 

잃지 않는 투자기준 체크리스트

 

저평가 | 입지대비 저평가 | 앞마당비교 | 지역내 상대적 저평가

환금성 | 수도권 300세대(지방 500세대) (저층, 탑층은 제외)

수익성 | 투자금 대비 200% 수익률

원금보존 | 지역별 적정 전세율(강남 60%, 그외서울 수도권70%, 지방 80%)

리스크 관리 | 잔금 준비 | 역전세(유동성 10%)

 

저환수원리가 교집합일 때만 투자할 것

 

 

1등 뽑기

단지(또는 부동산) -> 임장지 -> 앞마당 전체

앞마당이 없어도 임장지 안에서 1등 뽑기가 가능함.

 

 

가격이 같으면 가치가 더 좋은 것이 1등

가치가 같으면 가격, 투자 조건이 좋은 것이 1등

 

 

1등 뽑기를 잘하기 위해서는 가치를 잘 알아야 한다.

손품, 발품을 충분히 해서 가치와 선호를 잘 파악해야 가능하다.

 

 

 

투자금이 있을 때(임장지에 내 돈에 맞는 물건이 있을 때)

• 세세조사시 투자금 범위 들어온 단지(매물임장)에서 후보(+-로 허프한 범위로 선정)
• 투자기준에 맞는 물건 중 내가 살 수 있는 제일 좋은 것이 1등
• 투자기준 & 내 돈에 맞다면 실전투자를 적극적으로 고려, 확신과 더 좋은 투자를 위해사 비교할 앞마당 3개정도 만들고 매물 코칭 받고 투자

 

환금성 기준에 맞지 않으면 초기 탈락
가치가 같다면 가격이 싸고, 투자 조건이 나에게 유리한 것을 선택

 

 

1등 뽑기의 핵심은 
투자기준 맞는 것 중
내가 할 수 있는 (투자금 감당 범위) 제일 좋은 것

 

 

 

 

투자금이 없을 때 임장지에 내 돈에 맞는 물건이 없을 때)

 

관심단지를 후보로 두고 1등 뽑기

비슷한 가격이면 어떤 단지를 선택할지 의사결정 연습 해 보는 것

더 좋은 선택을 위한 연습

1등의 결과보다 가치 판단, 우선순위에 대한 생각 정리 하는 게 중요

 

관심단지 : 시세 조사에서 확인했던 내 투자금 상황과 근접한 가격대의 단지(입지와 단지 선호도를 바탕으로 좋은 것부터 체크)
임장 시 사고 싶다고 생각되는 단지

 

 

매물 비교를 할 때 투자 판단이 잘 서지 않는 다면 그래프를 확인한다.

그래프검증 

- 과거 시세 차이 비교

- 격차 없을 때 vs 격차 클 때 비교

- 현재 가격 차이라면 어떤 선택을 할 지 검토해봄

 

투자에 대한 생각

- 6억대에서는 000아파트와 000아파트를 같은 동의 1등으로 뽑았다.

- 특히 000아파트는 입지를 고려하면 싼 가격이라고 생각이 된다.

- 두개 중 하나를 뽑는다면 더 싸다고 생각되는 000 아파트이다.

- 생각의 근거 - 최고가 그래프가 0.7억 차이가 나는데 지금은 1.1억 차이가 나기 때문이다.

 

 

 

투자결론 - 매물 비교와 1등 뽑기 - 최종선택

최종 1등을 뽑고 정리를 해 두어야한다.

	A 000아파트	B 000아파트
평가(S, A, B, C)	직, 교, 학, 환	직, 교, 학, 환
가격	매/ 전	매/ 전
수익률 구간 가격	000억, 전고 000억	000억, 전고 000억
전세율	70% 이상인지	70% 이상인지

최종결정 

저평가 | 입지대비 저평가 | 앞마당비교 | 지역내 상대적 저평가
환금성 | 수도권 300세대(지방 500세대) (저층, 탑층은 제외)
수익성 | 투자금 대비 200% 수익률
원금보존 | 지역별 적정 전세율(강남 60%, 그외서울 수도권70%, 지방 80%)
리스크 관리 | 잔금 준비 | 역전세(유동성 10%)

 

투자기준 & 내 투자금 교집합이 아니라면

잔국의 단 하나의 탁얼한 1등 뽑기를 하는 게 아님.

앞으로 투자를 위한 계획을 세우고 트래킹하며 투자할 수 있는 앞마당을 만드는 게 중요하다.

 

 

강의를 듣는데 초집중을 합니다.

이제 시세 따러 가야하는데 엄두가 안나네요.

늘 시작은 두렵습니다.

시작을 하면 반은 했다는 말이 괜한 말은 아니랍니다.

시작하러 갑시다!!

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@Hahahoho

 

 

 

2021년 투자

1. 충주 재건축 아파트 일반매매 후 매도

 

2022년 투자

1. 인천 아파트 재건축

2. 충북 오송 아파트 분양

3. 화성 토지 지분투자 경매 2022타경 50269

4. 강원도 아파트 일반매매 후 매도 완료 법인투자

5. 베프 포천 소흘 공장 공동투자

 

2023년 투자

1. 인천 빌라 경매

2. 용인 토지 지분 일반매매 

3. 용인 임야 지분투자 공매 202306-19468-00

4. 베프 컨설팅 대구 토지 경매 지분 투자 2022타경115945

5. 베프 강남 빌딩 공동 투자

 

 

2024년에는 어떤 투자를 할 수 있을까요?? 안목과 시드가 충전될 때까지 월부에서 조용히 차근히 배워가도록 하겠습니다. 

 

 

 

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