월부 실전준비반 분위기 임장으로 투자 지역 가치 확인 하는 방법_v2

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#실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장, 임장보고서 노하우_23년 12월
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#현장에서 투자 잘 할 수 있는 방법
#분위기 임장으로 투자 지역 가치 확인 하는 방법

 

분위기 임장으로 투자 지역 가치 확인 하는 방법_v2

두번째 강의 수강합니다.

 

분위기 임장은 무엇일까?

임장하는 방법도 자세히 알려주는구나.

 

분위기 임장 : 지역 전체의 분위기를 훓는다. 결과물-> 동별 선호도

단지 임장 : 우선순위를 가지고 단지를 본다. 결과물 -> 단지 선호도

매물 임장 : 지역 안에서 가치 대비 싼 단지를 본다. 결과물 -> 비교평가, 단지 리스트

 

 

300세대 단지는 거의 다 본다. 선호하는 단지를 먼저 봐라. 모든 단지를 보면서 30분이상 걸리면 안된다.

어떤 단지가 더 좋은지를 비교해서 봐라.

 

매물 임장은 랜드마크 아파트를 먼저 봐라. 그 지역 아파트 중 가장 좋은 것을 봐야한다. 그 지역 랜드마크 아파트는 비싸다.

 

지역 안에서 가치대비 싼 단지를 보고 그 다음 랜드마크 아파트를 보러갔다.

 

 

[강의 듣기가 가장 중요]

1. 강의수강 -> 강의 수강, 강의 후기 -> 개요작성 -> 개요작성 -> 입지분석(분위기 임장 루트 그리기) -> 분위기 임장 -> 일요일 정리 및 휴식 (강의후기)

2. 강의수강 -> 강의수강, 강의후기 -> 입지분석 -> 입지분석, 단지분석(3-5개) -> 단지분석(3-5개), 단지임장 루트 그리기 -> 단지 임장 -> 일요일 정리 및 휴식(강의 후기)

3. 강의 수강 -> 강의 수강, 강의 후기, 단지분석 -> 단지분석(3-5개) -> 단지분석(3-5개) -> 단지분석(3-5개), 단지임장 루트 그리기 ->단지임장 -> 일요일 정리 및 휴식(강의 후기)

4. 단지 분석 -> 단지분석 -> 단지분석 -> 강의 수강(매물임장 리스트 뽑기) -> 강의 수강 강의 후기, 매물예약 -> 매물임장, 단지임장 -> 일요일 정리 및 휴식(강의 후기)

 

 

 

분위기 임장 하는 방법(수도권)

임장 전 -> 임장 가기 전 주요정보 확인 -> 임장 전 지도 보기 -> 분위기 임장 루트 그리기 -> 분위기 임장

 

임장과정 -> 큰 도로의 단지 사이 도로를 걸으면서 분위기 확인 -> 주요 직장, 주요역(교통), 주요 상권(환경), 학교(학군)

 

해당 지역까지 지하철을 타고 업무지구(대체로 강남)접근 용이성 확인

 

분위기 임장 할 때 중요한 것은 지금 내가 어디 있는지를 확인하며 걷는 것이다. 가격이 아니다. 지도와 루트, 내가 지금 어디에 있는지를 확인해라.

 

 

분위기 임장 하는 방법(지방)

임장 전 -> 임장 가기 전 주요정보 확인 -> 임장 전 지도 보기 -> 분위기 임장 루트 그리기 -> 분위기 임장

 

임장과정 -> 큰 도로의 단지 사이 도로를 걸으면서 분위기 확인 -> 주요 상권(환경), 택지, 신축 아파트 몰려있는 곳, 학교(학군)

 

주요 택지가 어디에 있는지 연식이 좋은 아파트가 어디에 모여 있는지 현장 확인

 

분위기 임장 할 때 중요한 것은 지금 내가 어디 있는지를 확인하며 걷는 것이다. 가격이 아니다. 지도와 루트, 내가 지금 어디에 있는지를 확인해라.

 

 

임장 전 주요 정보 확인

나무위키 : 지역간 특징이 극명화 & 개발 사업

개요에서 지역의 특징을 본다.

 

지도 : 지적 편집도를 꼭 봐라. 상권을 확인하는 것이 아주 중요하다.

지하철, 역세권, 기업단지를 꼭 봐야하고 동떨어져 있는 곳도 꼭 봐야한다. 수도권은 개발호재가 중요하고 그렇기에 개발호재와 개발하고 있는지를 봐야한다.

 

아파트가 많은 곳부터 가라!

헤메지 말고 큰도로가 어디로 가는지를 봐야한다. 위 아래로 상권이 형성되어 있으므로 큰도로 안으로 임장 루트를 짜야 한다.

출처. 월부 강의

 

상권 사진을 찍어야한다.

(팁)상권 안에서 사진을 찍고 지도이 위히를 캡쳐해서 둘이를 카카오톡으로 보내고 임장 느낌을 쓴다.

수도권은 역을 기준으로 임장을 한다.분위기를 파악해라.

(팁)올라갈 때랑 내려올 때랑 둘러서 와야한다. 

시작점과 끝지점을 같게 해서 왼쪽, 오른쪽 방향의 분위기를 함께 확인한다. 그 지역 입체적으로 확인 가능)

상권주변, 아파트가 많은 곳은 지나도록 임장루트를 짠다.(아파트가 많은 곳을 임장 우선순위로 올린다.)

 

빌라를 따라 다니지 말고 아파트 사이를 돌고 상권을 꼭 돌아 봐야한다.

 

 

역에서 가장 가까운 단지의 가격을 외우고 그 다음 단지들을 돌면서 가격 비교를 해 본다.

 

 

지방 임장루트 짜는 방법

ktx를 기준으로 사람들이 좋아하는 동네, 그 지역의 랜드마크를 먼저 간다.

카카오맵 - 법정경계, 법정동 확인 -> 동별 임장 순서 정하기

 

거리가 멀더라도 아파트가 몰려 있으면 차를 타고 가서라도 봐야한다.

 

지방은 신축을 훨씬 더 선호 한다. 아파트가 신축이 몰려 있는 경우를 좋아한다. 구축인데 상권잘되어 있는 것보다 더 신축을 더 좋아한다.

 

 

내가 사는 안양이 나와서 캠쳐함. 수도권은 중심지 이외 외곽 동네에도 기회가 있으므로 봐야한다.

 

 

 

 

 

지방은 아파트 주요 중심지를 보고 바깥쪽에 아파트가 있더라도 100세대, 500세대가 아니라면 안간다.

 

 

 

분위기 임장 시 무엇을 봐야할지????

 

직장은? 

직장이 모여 있는 곳 -> 강남, 판교 등 규모가 있으면 임장 시 체

직장의 종류 -> 대기업, 중소기업, 공장인지

직장 규모 -> 큰 대로 양쪽으로 직장인지, 한 두개 기업이 있는지

주말을 가능

 

교통은?

지하철 노선의 종류 및 개수

업무 지구 접근성 좋은지

출퇴근 환경(혼잡도) - 평일 저녁 시간

버스노선, 버스 배차 간격(지하철 노선이 없는 경우 버스 노선 및 배차 간격 확인)

주말가능

 

학군은?

학원가 종류 -> 상가에 입시학원, 초등학교 학원

동네 안에 초, 중, 고가 함께 있는지

 

환경은?

사람들이 이용할 수 있는 편의시설 - 백화점, 대형마트, 아울렛, 대형병

사람들이 좋아하는 환경인가(선호환경)? 거주지 상권 세탁소, 동네병원, 미용시르 가페ㅡ 편의점, 슈퍼, 시장 등

사람들이 좋아하지 않는 상권인가? 비행장, 군대, 교도소, 발전소, 공장, 화장장, 매립지, 유흥업소 밀집, 차고지, 빌라 밀집지

 

공급은?

빈 땅이 어디에 있는지? 공사가 진행중인지 어떤 부지로 활용할 계획인지 확인

 

새로 들어오는 공사하고 있는 곳은 사진을 꼭 찍는다. 입지 개선이 될 것이기 때문에 !!!!!!!!!

아파트 들어오면 입지 개선이 되고 저평가 될 확률이 높기 때문이다.

 

 

집중해서 2강 들으니 급 피곤하지만 그래도 10시 조원들 웨일온으로 만나기 전에 끝내야 하니 힘내 봅니다!!!

참 후기는 임장을 참 체계적으로 설명 해 주시는 것 같아 좋았습니다. 

지난번 투자하려고 경매 아파트 물건지 갔을 때 나름 임장 루트 짜고 갔었던 기억도 새록새록 나고 그러네요. 강의에서처럼 전체 지역을 분석하지는 못했었는데 수강하시는 분들은 모두 엄청 부지런한 것 같습니다. 본 받아야겠습니다.

 

 

 

2021년 투자

1. 충주 재건축 아파트 일반매매 후 매도

 

2022년 투자

1. 인천 아파트 재건축

2. 충북 오송 아파트 분양

3. 화성 토지 지분투자 경매 2022타경 50269

4. 강원도 아파트 일반매매 후 매도 완료 법인투자

5. 베프 포천 소흘 공장 공동투자

 

2023년 투자

1. 인천 빌라 경매

2. 용인 토지 지분 일반매매 

3. 용인 임야 지분투자 공매 202306-19468-00

4. 베프 컨설팅 대구 토지 경매 지분 투자 2022타경115945

5. 베프 강남 빌딩 공동 투자

 

 

2024년에는 어떤 투자를 할 수 있을까요?? 안목과 시드가 충전될 때까지 월부에서 조용히 차근히 배워가도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

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